Woningmarkt dendert het ravijn in zoals experts voorspelden

Terwijl de politiek aan het bakkeleien is over of alle crises waar Nederland mee kampt de schuld zijn van links of rechts, staat de kiezer met de handen in het haar. Duidelijk is dat het anders moest en de verkiezingsuitslag van 22 november 2023 was een electorale aardverschuiving. Hoe is het dan mogelijk dat er ook met zogenaamd radicaal-rechts, een boerenpartij en een rechtstatelijke deugpartij niets verandert aan het beleid?

In de door de overheid gefinancierde media buitelen de politieke duiders over elkaar heen. Extreemrechts is omgedoopt naar radicaal-rechts en het is een groot gevaar voor onze samenleving die zogenaamd gestoeld zou moeten zijn op socialistische normen en waarden. Anderzijds zien we een heropleving van religieus conservatieve groeperingen die zich afzetten tegen het cultuurmarxisme, de wederopstanding van het traditionele Marxisme, maar nu niet langs de economische as, maar via de culturele scheidslijnen. Het volk heeft geen boodschap aan al deze filosofische bespiegelingen en probeert eens in de zoveel jaren voor verandering te stemmen. Hans van Mierlo beloofde verandering, maar zijn partij ontwikkelde zich een andere richting uit, Pim Fortuyn had voor verandering kunnen zorgen als hij niet was vermoord, Pieter Omtzigt spiegelde een Nieuw Sociaal Contract voor dat een dode letter bleek te zijn en Geert Wilders beloofde alles anders te gaan doen maar kwam niet verder dan een Lampedusaanse verandering, die op geen enkele wijze voldeed aan de verwachting van de kiezer.

Les extrêmes se touchent

Hoogleraar Bruce Pardy, van Queen’s University, legde het onlangs nog eens treffend uit aan de hand van het hoefijzermodel waarbij de extremen, communisme en fascisme elkaar bijna raken. Ook interessant in zijn exposé was de constatering dat er voor de progressieven aan de linkerzijde van het hoefijzer maar twee groepen zijn, namelijk zijzelf en radicaal-rechts. Zij deugen zelf tot in het duister en alle andere stromingen die niet geloven in de ‘critical race theory’ en sociale rechtvaardigheid zijn slecht voor de mensheid. Voor de conservatieven zijn er ook slechts twee groepen, namelijk zijzelf, vaak op religieuze basis door God zelf in het gelijk gesteld, en de liberalen in al hun soorten en maten: sociaalliberalen, klassiek liberalen, neoliberalen, libertariërs, enzovoort.

Maar de crux van het betoog van de professor is dat het eigenlijke onderscheid gemaakt moet worden tussen collectivisten en individualisten. Conservatieven en socialisten, maar ook communisten en fascisten, zijn collectivisten. Ze willen dat de overheid zorgt voor structuur en ze geloven in door de staat opgelegde morele waarden die voor de hele roedel gelden, zoals solidariteit en ‘community values’. Samen krijgen ze iedere crisis onder controle, want je ‘doet het tenslotte voor een ander’. Het feit dat een minderheid van de bevolking zich hier niet bij wil aansluiten en vindt dat ze het ‘sociaal contract’ van John Locke, laat staan het ‘Nieuw Sociaal Contract’ van Pieter Omtzigt, nooit getekend hebben doet voor de collectivisten niet ter zake. Democratie is de macht van de meerderheid en het individu verliest zijn rechten bij geboorte.

De klassiek liberalen daarentegen zijn individualisten die de vrijheid van het individu als kernwaarde hebben en zij hebben geen behoefte aan structuur, geen grote dominante overheid en zeker geen boek met opgelegde normen en waarden. Het is aan ieder individu zelf om keuzes te maken en zijn of haar eigen leven in te richten, zolang dit anderen niet hindert en vredelievend is. Klassiek liberalen ontwikkelen principes op grond van het vrijheidsbeginsel en dat leidt ertoe dat, indien een principe wordt toegepast op de grote boze mensenwereld, de uitkomst best vervelend of beledigend mag zijn. Als het resultaat van het principe van vrijheid van meningsuiting is dat sommige groepen zich beledigd voelen, dan is dat maar zo. Geen man overboord, want de vrijheid van meningsuiting is absoluut en geldt voor iedereen. Dit in tegenstelling tot de collectivisten, die best een principe kunnen lanceren maar de uitkomst zal wel in hun straatje moeten passen, anders moet het door de overheid bestreden worden. Dan wordt het bestempeld als nepnieuws, of wordt de groep gedwongen om ‘newspeak’ te gebruiken omdat het moreel verwerpelijk is als de uitkomst niet overeenkomt met de collectivistische normen en waarden van de groep die op dat moment meer dan de helft van de stemmen heeft.

De collectivistische poppenkast

De Tweede Kamerverkiezingen van 2023 waren voor de goedgelovige democratische kiezer een duidelijke keuze tussen links en rechts. Tussen Timmermans en Wilders. Tussen gedogen en bestrijden. Maar de realiteit is dat het een keuze was tussen collectivistische uitersten, allen met een economisch linkse agenda. Met hier en daar wat unieke standpunten, zoals de islam-haat van de PVV, het constitutioneel hof van het NSC en de belofte om geen boeren meer uit te kopen van de BBB. Maar bijna zonder uitzondering werd er op collectivistische partijen gestemd die de overheid een grote rol toedichten en vinden dat de minderheid zich moet schikken naar het collectief. Hup, mondkapjes op, anderhalve meter afstand houden, spuit in de arm en doorlopen! Belasting betalen, nivelleren, kansenongelijkheid bestrijden en oorlog voeren uit solidariteit voor de medemens.

De laatste glimp van het klassiek liberalisme in het kabinet is met Frits Bolkestein verdwenen. De VVD is afgegleden tot een neoliberale collectivistische partij, die meer gedreven wordt door opportunisme dan door de oude kernwaarden vrijheid en verantwoordelijkheid, en de echte vrijheidsstrijders hebben zich afgesplitst en zijn zich inmiddels soevereinen gaan noemen. Toch zou het een oplossing zijn voor de economische, culturele en sociale veenbrand die woedt in Nederland om terug te keren naar het klassiek liberalisme. Het zou een zegen zijn voor de vrije markt, het zou ruimte geven aan verschillende culturen om ongestoord hun eigen leven te leiden en het zou de bemoeizucht van de overheid terugdringen. We zouden de belastingen drastisch kunnen verlagen, we zouden succes kunnen belonen met applaus en we zouden ondernemers weer kunnen laten ondernemen.  We zouden de Rijksoverheid kunnen halveren naar het voorbeeld van Javier Milei in Argentinië en we zouden er met een kleine overheid voor kunnen zorgen dat de individuele vrijheid van de inwoners van Nederland weer toeneemt.  Werken zou weer kunnen lonen en de vrijheid van meningsuiting zou weer absoluut worden.

De verschillen zouden weer gevierd worden, omdat het helemaal niet erg is dat mensen verschillend zijn, verschillende keuzes maken en daardoor meer of minder succesvol zijn. In plaats van het stimuleren van ‘regime changes’ en het voeren van oorlogen in andere soevereine landen zouden we de zorg, het onderwijs en de veiligheid in ons eigen land kunnen verbeteren. Klassiek liberalisme kan van Nederland weer een prachtig land maken waarin de gemiddelde welvaart hoger ligt dan elders en mensen niet meer hoeven te vluchten voor de gulzige overheid. Maar alles begint bij de erkenning dat we niet kiezen tussen links of rechts, maar tussen collectivistisme dat mensen reduceert tot slaven van de Staat en individualisme dat mensen vrijheid gunt.

Alarmerend nieuws uit België: er heerst een griepgolf! Code oranje! Ongetwijfeld wrijven een aantal virologen zich weer in de handen, want tja, het blijft voor hen business as usual natuurlijk, die virussen. Vroeger (vóór 2019) kraaide er geen haan naar als er 18.000 burgers door de griep geveld werden, tegenwoordig is het big business. Vroeger (vóór 2019) kwam onze dokter Diederik Gommers in 2016 er met één artikeltje vanaf in de krant der kranten. Sinds 2019 is alles anders. Koopmans wordt in stelling gebracht, Osterhaus verschijnt weer, en iedereen lijkt te zijn vergeten dat deze ‘experts’ grote bekende en onbekende belangen hebben. Over de rol van Osterhaus werden zelfs wel vaker (2009, ook in 2010, weer in 2011 en ook weer in 2022) Kamervragen gesteld. Maar alles is anders tegenwoordig, ook de media. Want clicks en likes zijn tenslotte ook big business…

Het is echt fascinerend en ook best aandoenlijk om te zien hoe de reguliere media altijd zo creatief blijven in hun pogingen om dingen te manipuleren of de aandacht af te leiden. Maar geen zorgen, we hebben inmiddels zoveel van hun ‘strategieën’ gezien dat het bijna schattig is als men daar nog denkt dat het werkt. Met de apenpokken mislukte het al, met de vogelgriep mislukte het weer, dus nu maar weer eens met de griep proberen?

Voor eens en voor altijd: mondkapjes zijn zinloos, het is kippengaas spannen tegen de muggen, de virusdeeltjes zijn tien keer kleiner dan het kleinste gaatje in het mondmasker en gaan er dus dwars doorheen, ze werken ook niet ‘een beetje’, het is ook geen ‘baat het niet, dan schaadt het niet’, sterker nog, het schaadt juist wel volgens het RIVM.

Ook de psychologische factor, het houden van afstand, werkt niet. Allemaal tot in den treure onderzocht, achteraf tot in den treure erkend, ja ook door de ministeries en het RIVM. U doet het niet voor uzelf, laat staan voor een ander, dus doe het gewoon niet! En voordat er weer iemand een handeltje in ziet: doe het niet, kruimeldieven knopen ze op om af te leiden van de verdwenen 5,1 miljard euro.

Voor de geschiedenis van het mondkapje verwijzen wij naar bijgaand filmpje waarin de leugen regeert.

We beschouwen het maar als een Belgenmop met een macaber verleden…

De Nederlandse woningmarkt is een episch slagveld geworden waarop huurders hun woningen kwijtraken, starters geen kans maken, ouderen vastzitten in te grote woningen, en alleenstaande moeders met hun kinderen op straat komen te staan. Terwijl dit drama zich voor onze ogen voltrekt, blijft de overheid dweilen met de kraan open. De mantra van Hugo de Jonge is nog steeds springlevend: de markt heeft gefaald, dus is meer overheid nodig. Terwijl iedereen inmiddels weet dat de overheid juist het probleem is.

Het Financieel Dagblad presenteerde onlangs een artikel waarin het Centraal Planbureau (CPB) de conclusie trekt dat het subsidiëren van woningbouwprojecten door de overheid niet leidt tot meer nieuwbouw. Goh, wie had dat nou verwacht? Hugo de Jonge en zijn opvolger Mona Keijzer blijkbaar niet, want op de één of andere manier wil het niet tot Den Haag doordringen dat zij zelf het probleem zijn. In plaats van de markt haar werk te laten doen wordt er opnieuw belastinggeld van de hardwerkende Nederlander misbruikt om subsidies te verstrekken die geen enkel effect hebben. Sterker nog: subsidies hebben een averechts effect en ze drijven de prijzen alleen maar verder op.

Overheidsbeleid als obstakel

Het bureaucratische doolhof waarin projectontwikkelaars en bouwbedrijven zich bevinden heeft inmiddels catastrofale proporties aangenomen. Een nieuwbouwproject opstarten duurt in Nederland gemiddeld tien jaar. Bestemmingsplannen, bezwaarprocedures, milieueisen, gasloos bouwen, verplichte warmtepompen; de regelgeving is zo stroperig dat je je afvraagt of er überhaupt nog iemand is die de moed bij elkaar geschraapt krijgt om een schop in de grond te steken. De overheid schermt, dankzij grote roedels voorlichtingsambtenaren, met woorden als ‘duurzaamheid’ en ‘leefbaarheid’, maar daar heeft niemand iets aan als er geen huizen zijn om duurzaam en leefbaar in te wonen. En alsof dat nog niet genoeg is, maakt de overheid het voor private investeerders en woningcorporaties bijna onmogelijk om hun werk te doen. De verhuurderheffing is een schoolvoorbeeld van hoe slecht beleid innovatie en groei doodslaat, zelfs bij semioverheidsinstellingen. Woningcorporaties moesten jaarlijks miljarden afdragen aan de staatskas, geld dat anders gebruikt had kunnen worden om betaalbare huurwoningen te bouwen. Aan welk ambtelijk brein is deze contraproductieve maatregel ontsproten om het bouwen van woningen te belasten, terwijl er een tekort is? Alsof je iemand een bekeuring geeft omdat hij een brand probeert te blussen.

De mythe van subsidies

De overheid blijft intussen geld pompen in projecten die nauwelijks resultaat opleveren. Miljoenen worden gespendeerd aan subsidies en fiscale prikkels, maar het CPB bevestigt wat velen van ons al wisten: het werkt niet. Subsidies leiden niet tot meer huizen. Dat is, simpelweg, een feit. In plaats daarvan creëren ze schijnbare winnaars in de markt, waar prijzen kunstmatig worden opgedreven. Wie profiteert hier uiteindelijk van? Niet de huurder die geen woning kan vinden. Niet de mkb-verhuurder die zijn pensioen ziet verdampen. Maar wel de beroepspolitici en op het schild gehesen ministers die op een hallucinante en vooral symbolische ‘woontop’ mogen kakelen dat we honderdduizenden woningen per jaar gaan bouwen, dankzij de overheid. Het orkest speelt door, terwijl de Titanic al diep op de zeebodem ligt.

De Wet betaalbare huur

Het laatste dramatische wapenfeit van Hugo de Jonge is uiteraard de Wet betaalbare huur. Een doodsteek voor de particuliere huursector en het einde van de mogelijkheid om fatsoenlijk rendement te maken op een verhuurde woning. Buiten dat er feitelijk sprake is van een ongeëvenaarde ingreep in het eigendomsrecht en er met recht gesproken kan worden van onteigening, zijn er twee zaken die nog niet op het vizier staan van veel beleggers.

Ten eerste is de ex nunc benadering van de huurprijs nog niet doorgedrongen tot de particuliere en professionele bouwers en beleggers. Zo is IVBN, de branchevereniging van institutionele en professionele vastgoedinvesteerders in Nederland, zonder veel gemor akkoord gegaan met dit zoveelste rampenplan van De Jonge. Ze waren tevreden met de opslag van 10 procent op de huurprijs voor nieuwbouwwoningen en dachten dat ze de dans ontsprongen en vrolijk risicoloos konden doorgaan met investeren. De pijn werd zonder problemen neergelegd bij de kleine mkb-belegger die bestaande woningen verhuurt. Maar de ex nunc benadering van de huurprijs gaat hier roet in het eten gooien. Als een bouwer namelijk tweeduizend nieuwbouwwoningen oplevert die allemaal dezelfde duurzame, niet renderende maar wel voor een A+ energielabel zorgende, warmtepomp hebben dan kan het zomaar zijn, dat bij aanpassing van de labelsystematiek het energielabel niet meer hetzelfde is. Dat gebeurt ook als de fabrikant van de warmtepomp niet meer betaalt voor de registratie in het BCRG, het Bureau Controle en Registratie Gelijkwaardigheid. Op dat moment is het goed denkbaar dat alle tweeduizend woningen een energielabelduikeling maken van A+ naar bijvoorbeeld een C-label, waardoor de woningen plotseling in de middenhuur, of zelfs in de sociale sector vallen. Dit kan een directe aanpassing van de huur tot gevolg hebben. Laten we uitgaan van een huuraanpassing van 500 euro per maand, dus 6.000 euro per jaar. Bij een rente van 5 procent dekapitaliseer je dan per woning 120.000 euro en voor 2.000 woningen loopt de bouwer/belegger door de ex nunc systematiek maar liefst 240 miljoen euro mis. Zodra dit doordringt bij de leden van IVBN denk ik dat ze acuut stoppen met bouwen. Met dank aan Hugo en Mona.

Het tweede punt dat zal gaan knellen is het verbod op woningdelen, in casu de sluwe en achterbakse aanpassing van de definitie van een zelfstandige woning, waardoor een woning alleen nog maar als zelfstandige woning te verhuren is als er maximaal twee mensen wonen. Bij drie of meer bewoners wordt het kamerverhuur met lagere huren en alle andere bijkomende ellende van dien. Het rendement wordt door al deze overheidsingrepen verder verlaagd tot percentages die rond de nul procent of lager schommelen. Maar in box 3 vindt ons landsbestuur dat je belast kunt worden op een fictief rendement van 5,88 procent in 2025 en in 2026 gaat dit zelfs omhoog naar 7,64 procent. Het resultaat is een exodus van box 3 verhuurders uit de woningmarkt. Studentenhuizen houden op te bestaan, woningdelers worden uitgefaseerd en friends-concepten worden omgezet in sterfhuisconstructies. Het is misschien een beetje een technisch verhaal, maar het aantal mensen per vierkante meter daalt door al deze overheidsmaatregelen, ergo, het woningtekort groeit.

Hoe kan het wel?

Als Kamerlid werd ik weleens moe van het opdreunen van de oplossingen voor de crisis op de woningmarkt. Het is zo simpel, maar het was allemaal tegen dovemansoren gericht. Geef de markt de ruimte, haal de overheid weg uit de vergelijking en je zult zien dat de markt weer in balans komt. De vraagzijde is eenvoudig te contoleren. Voer een asiel- en een migratiestop in en zorg dat het absurde aantal van 140.000 buitenlandse studenten wordt teruggebracht tot bijvoorbeeld 10.000. De aanbodzijde is nog eenvoudiger. Maak woningdelen, optoppen en splitsen vergunningsvrij, stop met de stikstofdwaling zodat bouwers gewoon kunnen bouwen en schaf de kostendelersnorm af, zodat mensen met een uitkering samen kunnen wonen zonder een deel van hun uitkering kwijt te raken. Gemeenten moeten bestemmingsplannen sneller goedkeuren en bezwaarprocedures inkorten. Bouwprojecten moeten niet jaren vastzitten in juridische rompslomp. Maak het eenvoudiger om braakliggende terreinen te bebouwen en herontwikkelingsprojecten te starten. Stimuleer private investeringen door toe te staan dat beleggers winst mogen maken en laat ze vervolgens alleen belasting betalen over de winst, dus omzet min alle kosten.

Tijd voor visie

Wat ontbreekt in Nederland is visie. Mark Rutte deed hier altijd heel erg badinerend over. Voor visie moest je maar naar de opticien gaan. Maar het resultaat is een totale chaos, onder andere op de woningmarkt en het lijkt er niet op dat Mona Keijzer de Nederlandse Javier Milei gaat worden. De overheid moet stoppen met paniekvoetbal en het scheppen van schijnoplossingen. Geef de markt ademruimte. Laat bouwen weer lonen. Nederland heeft behoefte aan échte leiders die durven te kiezen voor een pragmatische aanpak, niet aan ambtenaren die blijven hangen in hun papieren werkelijkheid. De woningmarkt is geen sociaal experiment van tassendragers, maar een basisbehoefte die het best functioneert als de overheid zich er niet mee bemoeit. Laten we daar eens naar handelen. Dus minder woontoppen en marketingpraatjes, minder overheid en meer woningen. In het belang van Nederland.