Woon-Titanic al gezonken, maar het overheidsorkest speelt vrolijk door

De Nederlandse woningmarkt is een episch slagveld geworden waarop huurders hun woningen kwijtraken, starters geen kans maken, ouderen vastzitten in te grote woningen, en alleenstaande moeders met hun kinderen op straat komen te staan. Terwijl dit drama zich voor onze ogen voltrekt, blijft de overheid dweilen met de kraan open. De mantra van Hugo de Jonge is nog steeds springlevend: de markt heeft gefaald, dus is meer overheid nodig. Terwijl iedereen inmiddels weet dat de overheid juist het probleem is.

Het Financieel Dagblad presenteerde onlangs een artikel waarin het Centraal Planbureau (CPB) de conclusie trekt dat het subsidiëren van woningbouwprojecten door de overheid niet leidt tot meer nieuwbouw. Goh, wie had dat nou verwacht? Hugo de Jonge en zijn opvolger Mona Keijzer blijkbaar niet, want op de één of andere manier wil het niet tot Den Haag doordringen dat zij zelf het probleem zijn. In plaats van de markt haar werk te laten doen wordt er opnieuw belastinggeld van de hardwerkende Nederlander misbruikt om subsidies te verstrekken die geen enkel effect hebben. Sterker nog: subsidies hebben een averechts effect en ze drijven de prijzen alleen maar verder op.

Overheidsbeleid als obstakel

Het bureaucratische doolhof waarin projectontwikkelaars en bouwbedrijven zich bevinden heeft inmiddels catastrofale proporties aangenomen. Een nieuwbouwproject opstarten duurt in Nederland gemiddeld tien jaar. Bestemmingsplannen, bezwaarprocedures, milieueisen, gasloos bouwen, verplichte warmtepompen; de regelgeving is zo stroperig dat je je afvraagt of er überhaupt nog iemand is die de moed bij elkaar geschraapt krijgt om een schop in de grond te steken. De overheid schermt, dankzij grote roedels voorlichtingsambtenaren, met woorden als ‘duurzaamheid’ en ‘leefbaarheid’, maar daar heeft niemand iets aan als er geen huizen zijn om duurzaam en leefbaar in te wonen. En alsof dat nog niet genoeg is, maakt de overheid het voor private investeerders en woningcorporaties bijna onmogelijk om hun werk te doen. De verhuurderheffing is een schoolvoorbeeld van hoe slecht beleid innovatie en groei doodslaat, zelfs bij semioverheidsinstellingen. Woningcorporaties moesten jaarlijks miljarden afdragen aan de staatskas, geld dat anders gebruikt had kunnen worden om betaalbare huurwoningen te bouwen. Aan welk ambtelijk brein is deze contraproductieve maatregel ontsproten om het bouwen van woningen te belasten, terwijl er een tekort is? Alsof je iemand een bekeuring geeft omdat hij een brand probeert te blussen.

De mythe van subsidies

De overheid blijft intussen geld pompen in projecten die nauwelijks resultaat opleveren. Miljoenen worden gespendeerd aan subsidies en fiscale prikkels, maar het CPB bevestigt wat velen van ons al wisten: het werkt niet. Subsidies leiden niet tot meer huizen. Dat is, simpelweg, een feit. In plaats daarvan creëren ze schijnbare winnaars in de markt, waar prijzen kunstmatig worden opgedreven. Wie profiteert hier uiteindelijk van? Niet de huurder die geen woning kan vinden. Niet de mkb-verhuurder die zijn pensioen ziet verdampen. Maar wel de beroepspolitici en op het schild gehesen ministers die op een hallucinante en vooral symbolische ‘woontop’ mogen kakelen dat we honderdduizenden woningen per jaar gaan bouwen, dankzij de overheid. Het orkest speelt door, terwijl de Titanic al diep op de zeebodem ligt.

De Wet betaalbare huur

Het laatste dramatische wapenfeit van Hugo de Jonge is uiteraard de Wet betaalbare huur. Een doodsteek voor de particuliere huursector en het einde van de mogelijkheid om fatsoenlijk rendement te maken op een verhuurde woning. Buiten dat er feitelijk sprake is van een ongeëvenaarde ingreep in het eigendomsrecht en er met recht gesproken kan worden van onteigening, zijn er twee zaken die nog niet op het vizier staan van veel beleggers.

Ten eerste is de ex nunc benadering van de huurprijs nog niet doorgedrongen tot de particuliere en professionele bouwers en beleggers. Zo is IVBN, de branchevereniging van institutionele en professionele vastgoedinvesteerders in Nederland, zonder veel gemor akkoord gegaan met dit zoveelste rampenplan van De Jonge. Ze waren tevreden met de opslag van 10 procent op de huurprijs voor nieuwbouwwoningen en dachten dat ze de dans ontsprongen en vrolijk risicoloos konden doorgaan met investeren. De pijn werd zonder problemen neergelegd bij de kleine mkb-belegger die bestaande woningen verhuurt. Maar de ex nunc benadering van de huurprijs gaat hier roet in het eten gooien. Als een bouwer namelijk tweeduizend nieuwbouwwoningen oplevert die allemaal dezelfde duurzame, niet renderende maar wel voor een A+ energielabel zorgende, warmtepomp hebben dan kan het zomaar zijn, dat bij aanpassing van de labelsystematiek het energielabel niet meer hetzelfde is. Dat gebeurt ook als de fabrikant van de warmtepomp niet meer betaalt voor de registratie in het BCRG, het Bureau Controle en Registratie Gelijkwaardigheid. Op dat moment is het goed denkbaar dat alle tweeduizend woningen een energielabelduikeling maken van A+ naar bijvoorbeeld een C-label, waardoor de woningen plotseling in de middenhuur, of zelfs in de sociale sector vallen. Dit kan een directe aanpassing van de huur tot gevolg hebben. Laten we uitgaan van een huuraanpassing van 500 euro per maand, dus 6.000 euro per jaar. Bij een rente van 5 procent dekapitaliseer je dan per woning 120.000 euro en voor 2.000 woningen loopt de bouwer/belegger door de ex nunc systematiek maar liefst 240 miljoen euro mis. Zodra dit doordringt bij de leden van IVBN denk ik dat ze acuut stoppen met bouwen. Met dank aan Hugo en Mona.

Het tweede punt dat zal gaan knellen is het verbod op woningdelen, in casu de sluwe en achterbakse aanpassing van de definitie van een zelfstandige woning, waardoor een woning alleen nog maar als zelfstandige woning te verhuren is als er maximaal twee mensen wonen. Bij drie of meer bewoners wordt het kamerverhuur met lagere huren en alle andere bijkomende ellende van dien. Het rendement wordt door al deze overheidsingrepen verder verlaagd tot percentages die rond de nul procent of lager schommelen. Maar in box 3 vindt ons landsbestuur dat je belast kunt worden op een fictief rendement van 5,88 procent in 2025 en in 2026 gaat dit zelfs omhoog naar 7,64 procent. Het resultaat is een exodus van box 3 verhuurders uit de woningmarkt. Studentenhuizen houden op te bestaan, woningdelers worden uitgefaseerd en friends-concepten worden omgezet in sterfhuisconstructies. Het is misschien een beetje een technisch verhaal, maar het aantal mensen per vierkante meter daalt door al deze overheidsmaatregelen, ergo, het woningtekort groeit.

Hoe kan het wel?

Als Kamerlid werd ik weleens moe van het opdreunen van de oplossingen voor de crisis op de woningmarkt. Het is zo simpel, maar het was allemaal tegen dovemansoren gericht. Geef de markt de ruimte, haal de overheid weg uit de vergelijking en je zult zien dat de markt weer in balans komt. De vraagzijde is eenvoudig te contoleren. Voer een asiel- en een migratiestop in en zorg dat het absurde aantal van 140.000 buitenlandse studenten wordt teruggebracht tot bijvoorbeeld 10.000. De aanbodzijde is nog eenvoudiger. Maak woningdelen, optoppen en splitsen vergunningsvrij, stop met de stikstofdwaling zodat bouwers gewoon kunnen bouwen en schaf de kostendelersnorm af, zodat mensen met een uitkering samen kunnen wonen zonder een deel van hun uitkering kwijt te raken. Gemeenten moeten bestemmingsplannen sneller goedkeuren en bezwaarprocedures inkorten. Bouwprojecten moeten niet jaren vastzitten in juridische rompslomp. Maak het eenvoudiger om braakliggende terreinen te bebouwen en herontwikkelingsprojecten te starten. Stimuleer private investeringen door toe te staan dat beleggers winst mogen maken en laat ze vervolgens alleen belasting betalen over de winst, dus omzet min alle kosten.

Tijd voor visie

Wat ontbreekt in Nederland is visie. Mark Rutte deed hier altijd heel erg badinerend over. Voor visie moest je maar naar de opticien gaan. Maar het resultaat is een totale chaos, onder andere op de woningmarkt en het lijkt er niet op dat Mona Keijzer de Nederlandse Javier Milei gaat worden. De overheid moet stoppen met paniekvoetbal en het scheppen van schijnoplossingen. Geef de markt ademruimte. Laat bouwen weer lonen. Nederland heeft behoefte aan échte leiders die durven te kiezen voor een pragmatische aanpak, niet aan ambtenaren die blijven hangen in hun papieren werkelijkheid. De woningmarkt is geen sociaal experiment van tassendragers, maar een basisbehoefte die het best functioneert als de overheid zich er niet mee bemoeit. Laten we daar eens naar handelen. Dus minder woontoppen en marketingpraatjes, minder overheid en meer woningen. In het belang van Nederland.