Monetair (wan-)beleid is de basisoorzaak van de huizencrisis

Zo tegen het einde van een jaar worden voorspellingen voor het volgende jaar opgemaakt. 2024 Heeft daarbij alles in zich om voor vele verrassingen te zorgen, alhoewel die niet allemaal even prettig zullen zijn. Op 2 november nam ik deel aan een digitaal seminar dat jaarlijks door The Economist Intelligence Unit (EIU) wordt georganiseerd. Daarin kwam een aantal voor de hand liggende drama’s voor het jaar 2024 voorbij, maar ook een aantal die ik niet had kunnen bedenken. Dit artikel gaat over beide groepen; de voor de hand liggende scenario’s en de scenario’s die afhankelijk zijn van keuzes die nog gemaakt moeten worden. Een ding is zeker; 2024 wordt een uiterst ingrijpend jaar. Meer nog dan 2020 of 2023, alhoewel de zaadjes voor 2024 met name in deze jaren gepland zijn.

Voor de hand liggende ontwikkeling nr. 1: veel meer faillissementen in 2024

De rente is aanzienlijk verhoogd om de inflatie af te remmen. Dat heeft zich vooral vertaald in hogere kapitaalslasten voor bedrijven (hogere rentes op bedrijfskredieten) en voor consumenten hogere hypotheeklasten.

In de jaren 2010 – 2022 hebben veel zwak presterende bedrijven geld kunnen lenen tegen extreem lage rentekosten. Als die ‘zombiebedrijven’ hun bedrijfskredieten moeten verlengen, lopen ze tegen rentekosten aan die 3 tot 4 keer hoger liggen dan ze gewend waren in de afgelopen 10+ jaren. Bij gelijkblijvende, of dalende winstgevendheid, zijn die hogere rentelasten niet op te brengen en gaan deze bedrijven failliet.

In de VS hebben ze al uitgerekend  om hoeveel bedrijven het ongeveer gaat; 10 procent van alle bedrijven aldaar. De meeste daarvan zullen failliet gaan in 2024 bij een renteverhoging als gevolg van een nieuwe kredietovereenkomst. Voor de EU, noch voor Nederland zijn dergelijke cijfers beschikbaar, iets waar de ECB wel eens aandacht aan mag besteden.

Voor de hand liggende ontwikkeling nr. 2: meer werkloosheid in 2024

Een logisch gevolg van meer faillissementen is meer werkloosheid in het volgende jaar. De enige partij die tot op heden daar iets over durfde te zeggen is de researchafdeling van ABN-AMRO. Deze stelt dat de werkloosheid in 2024 langzaam oploopt naar 4 procent vanaf de huidige 3,6 procent. Dat gebeurt volgens het Centraal Planbureau vooral in de marktsector. Overheidsbanen blijven qua aantal dus stabiel in 2024, maar banen in het bedrijfsleven nemen af, vooral in de maakindustrie; daar vallen volgend jaar de hardste klappen, aldus het CBS.

Voor de hand liggende ontwikkeling nr. 3: effecten op de woningmarkt

Mondiaal gezien zullen de prijzen van huizen in 2024 dalen als gevolg van de hogere hypotheekrentes. In de VS zijn de huizenprijzen in de loop van 2023 gemiddeld met 8 procent gedaald. Voor ons land geldt volgens het CBS een daling van 3,5 procent. Maar wat gaat er in 2024 gebeuren? Daar verschillen de meningen over. In de VS, Australië en Canada, wordt met een verdere daling gerekend als gevolg van gestegen hypotheekrente. In ons land verwachten de Rabobank en ABN-AMRO dat de huizenprijzen in 2024 weer gaan stijgen met 2,4 procent, ondanks de fors hogere hypotheekrente. Dat zou komen omdat de vraag in Nederland nog steeds extreem het aanbod overtreft. Die vraag overtreft het aanbod omdat er (als gevolg van EU-stikstofwetgeving) minder nieuwe huizen in Nederland bijgebouwd mogen worden. Daarnaast omdat de vraag naar woningen vanuit asielzoekers is geëxplodeerd in 2023, zo is te lezen in het Parool van juli dit jaar. Immigratie is volgens Hugo de Jonge de grootste oorzaak van het woningtekort.

Voor de hand liggende ontwikkeling nr. 4: nog veel meer immigratie

Het aantal asielzoekers dat in 2024 naar westerse landen vertrekt, zal nog aanzienlijk toenemen ten opzichte van 2023, zo verwacht de Economist. De redenen daarvoor zijn de steeds verder uit de hand lopende conflicten in de wereld in combinatie met droogte en overstromingen, dan een paar jaar geleden werden verwacht.

Zowel de langdurige strijd tussen Oekraïne en Rusland, als die tussen Israël en Palestina, zorgt voor een forse toename aan vluchtelingen. President Netanyahu heeft er al bij de EU op aangedrongen dat Spanje en Griekenland mogelijk Palestijnse vluchtelingen uit Gaza kunnen opnemen. Droogte en overstromingen doen vooral veel Afrikanen naar Europa trekken.

Gevolgen van een agressieve groene transitie: inflatie en handelsoorlog

De kosten van de door de EU geplande Groene Transitie zullen in 2024 verder oplopen met hogere prijzen voor Europese producten als gevolg. Dat zal niet alleen de inflatie voor Europese burgers verder aanwakkeren, maar ook tot een handelsoorlog met China en de VS kunnen leiden. De verwachting is dat de invoerrechten op producten uit China en de VS aanzienlijk worden verhoogd om te voorkomen dat Europeanen de veel duurdere Europese producten links laten liggen.

Mogelijk een verdere daling van de waarde van de Euro met inflatie als gevolg

De renteverhogingen van de Amerikaanse FED hebben een sterkere dollar als gevolg gehad. Meer rente op een munt betekent immers een hoger rendement op die munt. De ECB heeft het niet aangedurfd om de rente naar een met de VS vergelijkbaar niveau op te trekken, vooral om de zwakkere economieën in de Eurozone (zoals Italië) te sparen. Daardoor heeft de euro aan waarde verloren ten opzichte van de dollar en zijn aankopen van producten van buiten de EU, vooral olie en gas, duurder geworden. Die trend zal zich in 2024 voortzetten nu de ECB-rente op 4,5 procent zal blijven en die van de FED op 5,5 procent.

Weer een extreem droge en hete zomer in 2024: voedselschaarste en hogere inflatie

Volgens de Economist gaat de opwarming van de aarde veel harder dan een paar jaren geleden werd verwacht. Gevolg: extremere zomers waardoor de landbouw, energieproducenten en de mijnbouw het meeste te lijden hebben waardoor de prijzen in deze sectoren zullen blijven stijgen in 2024.

Niet financiële ontwikkelingen met forse maatschappelijke gevolgen.

Het strategische team van de Economist houdt voor 2024 ook nog rekening met de volgende waarschijnlijkheden voor 2024:

• Toegenomen mondiale maatschappelijke onrust als gevolg van niet beheersen wereldwijde conflicten
• Forse toename van het aantal werkstakingen en arbeidsonrust wereldwijd omdat de loonontwikkelingen te weinig meegaan met de verder stijgende inflatie
• Mogelijke escalatie tussen de VS en China inzake Taiwan
• Verdere daling van de Chinese economie door versneld wegtrekken van westerse productiebedrijven uit dat land (re-shoring). Als gevolg daarvan een mogelijke exportbeperking of rem op de levering van zonnepanelen en windmolens aan het Westen waardoor de Groene Transitie vertraging oploopt.
• Benoeming van Trump als nieuwe president van de VS waardoor het Parijse Klimaatakkoord (2015) wederom door de VS opgezegd wordt, invoerheffingen op producten uit de EU worden verhoogd en de VS steun aan Oekraïne onmiddellijk wordt opgezegd.
• Explosie van de olieprijs door aanhoudend conflict Israël – Palestina, met grotere inflatie als gevolg.
• De verdere ontwikkeling van AI dat gevolgen zal hebben op de mondiale werkgelegenheid en het grootschalig verspreiden van des- en misinformatie, vooral rond de vele verkiezingen in 2024.

Kortom: de verwachtingen voor 2024 zijn gitzwart volgens de strategen van The Economist. Wat dit allemaal mogelijk betekent voor de portemonnee van de Nederlander, is voor een later bericht dat in de loop van december zal verschijnen.

Het nieuws over de economie is uiterst verwarrend de laatste maanden. De één (waaronder de Nederlandse Staat) beweert dat de economie prima draait, terwijl vele anderen (waaronder ik) menen dat we dicht tegen een zware recessie aanzitten. Om dat te verbloemen, wordt er veel fakenieuws verspreid. Welke tegenstrijdige berichten zijn er zoal en waarom?

 Het gaat (niet) goed met de economie: 1. Arbeidsmarkt

“De afgelopen 20 jaar was de werkloosheid gemiddeld 6 procent. Nooit eerder was de arbeidsparticipatie zo hoog als in het eerste kwartaal van 2023. Al bijna 2 jaar staan er meer vacatures uit dan dat er werkzoekenden zijn. Dat is sinds het begin van de meting, in 2003, niet eerder voorgekomen”, aldus deze website van de overheid.

Het CBS zegt ons heel wat anders: ”De werkloosheid nam in de afgelopen drie maanden met gemiddeld 6 duizend per maand toe. Daarmee waren er in september 371 duizend werklozen van 15 tot 75 jaar. Dat is 3,7 procent van de beroepsbevolking. Deze ontwikkeling past bij de verslechtering van het conjunctuurbeeld.”

Het gaat (niet) goed met de economie: 2. Inflatie

Op 10 oktober 2023 liet het CBS ons weten dat de inflatie over september historisch laag is met slechts 0,2 procent. In september 2022 was deze nog maar liefst 14,5 procent volgens hetzelfde CBS bericht. De extreem lage inflatie is vooral te danken aan een nieuwe wijze om inflatie te berekenen, aldus de Rabobank in een bericht van 31 augustus dit jaar.

De Rabobank windt er geen doekjes om in hun analyse van 29 september dit jaar. “De sterke daling van de inflatie is vooral een kunstmatig effect als gevolg van de (inmiddels vervangen) oude CBS-methode om energieprijzen te meten. Volgens de officiële statistieken zouden huishoudens hun energierekening in september fors moeten hebben zien dalen met bijna 40 procent (ten opzichte van een jaar geleden). Maar als we terugrekenen met de nieuwe methode zien we juist een stijging van de gemiddelde energierekening van huishoudens met ruim 20 procent. Volgens onze inflatiestatistiek zou de inflatie in september op 8,8 procent uitkomen en niet op de door het CBS berekende 0,2 procent”, aldus de Rabobank.

We worden dus belazerd waar we bij staan. Waarom besteden mainstream media hier geen aandacht aan? Of het NOS Journaal? Wie verspreidt hier nu fakenieuws? De overheid wellicht?

Het gaat (niet) goed met de economie: 3. Huizenmarkt

De gemiddelde koopprijs van een Nederlandse woning is in het tweede kwartaal van 2023 weer licht gestegen, met zo’n 3 procent naar 410.000 euro, blijkt uit recente cijfers van makelaarsorganisatie NVM.

Volgens hoogleraar Boelhouwer gaan de huizenprijzen in 2024 zelfs weer volop stijgen omdat de lonen zo fors zijn gestegen in 2023 ter compensatie van de hoge inflatie (die volgens het CBS inmiddels weer superlaag is, maar volgens de Rabobank extreem hoog. Snapt u het nog?).

In een uitgebreid rapport over de huizenmarkt van De Nederlandse Bank (DNB) uit de zomer van dit jaar blijkt het verhaal van hoogleraar Boelhouwer apekool te zijn. Op pagina 10 van het DNB-rapport staat: “Een rentestijging van 2,5 procentpunt leidt volgens ons model tot een huizenprijsdaling van 14 procent na vijf jaar.” Maar de gemiddelde hypotheekrente in Nederland is momenteel 4,28 procent volgens de NVM, dus een stuk hoger dan die 2,5 procent. Dat zou dus tot nog grotere prijsdalingen moeten leiden.

Als je DNB volgt, gaan de huizenprijzen fors dalen in de komende jaren door de hogere rente. Wie moet je nu geloven? Een hoogleraar of De Nederlandse Bank? We verspreid hier fakenieuws? Vroeger hadden hoogleraren en DNB beiden een super betrouwbaar imago. Nu weten we het helemaal niet meer.

Het gaat (niet) goed met de economie: 4. Consumentenvertrouwen

“De stemming onder consumenten was in oktober 2023 iets minder negatief dan een maand eerder, meldt het CBS. Het consumentenvertrouwen steeg van -39 in september naar -38 in oktober. Zowel het oordeel over het economische klimaat als de koopbereidheid verbeterde”, aldus het bericht op 23 oktober.

Als je wat verder kijkt dan je neus lang is, bezie je de ontwikkeling van dat consumentenvertrouwen vanaf 2019 en dan ontstaat een plaatje dat inzake vertrouwen van -1 in 2019 naar -38 gaat in oktober 2023:

Het gaat zeker niet goed met de economie: 5. Producentenvertrouwen

De producenten in de industrie waren in september even negatief als in augustus. Het vertrouwen kwam volgens het CBS opnieuw uit op -2,2. Het producentenvertrouwen lag in september onder het gemiddelde van 1,4 van de afgelopen 20 jaar.

In de helft van de belangrijkste branches in de industrie verslechterde het producentenvertrouwen in september.

Het gaat absoluut niet goed met de economie: 6. Terugbetalen te veel ontvangen coronasteun

De website van EenVandaag meldt dat “Terugbetalen coronaschulden aan Belastingdienst brengt ondernemers in problemen.” Een horecaondernemer licht toe: “Ik weet niet wat de toekomst brengen gaat, maar die aflossing zit ons in de weg. Als ik dit alles geweten had, had ik de boel failliet laten gaan. Dan was de schade nu beperkt geweest.”

Van de de 10 bedrijven moeten er 7 coronasteun NOW terugbetalen, aldus de website van financiële dienstverlener Floryn. Daarnaast hebben nog eens 226.000 ondernemers een belastingschuld vanwege uitstel belastingbetaling tijdens corona. Volgens het blad Accountant hebben 43.000 daarvan nog niets afgelost. Vaak omdat ze in (grote) financiële problemen zitten en simpelweg niet terug kunnen betalen. Dat betekent naderende faillissementen.

De grootste financiële crisis sinds de jaren ’30 van de vorige eeuw komt eraan

Volgens meerdere Amerikaanse en Australische economen, is de grootste crisis sinds die van de jaren ’30 van de vorige eeuw in aantocht. Tot die professoren in de economie behoren onder anderen autoriteiten als Nouriel Roubini, Jeffrey Sachs, Michael Hudson en Richard Wolff. Hudson en Wolff wijten die aankomende mondiale megacrisis aan het wanbeleid van westerse politici die zich laten sturen door de belangen van de mondiale financiële sector en een aantal Amerikaanse kernindustrieën zoals ‘big tech’, farmacie, wapenproducenten, en voedingsmiddelenmultinationals. Deze bedrijfstakken nemen de (westerse) politiek over en streven naar het reduceren, of zelfs afschaffen, van de westerse democratieën ten gunste van een autocratische dictatuur waarin burgers (ja ook welgestelde burgers met miljoenen aan vermogen) slechts marginale maatschappelijke posities in kunnen nemen.

Prof. Jeffrey Sachs legt in dit filmpje van Bloomberg uit dat de VS (net als in 2007/2008) de oorzaak van de komende ellende zijn. Meer in het bijzonder zijn de rijkste 1 procent van de VS, lieden die een oorlog tussen de superrijken en de rest van de mensheid veroorzaken, hiervan de aanstichters. Wie dat zijn, is algemeen bekend.

Politici moeten weer leren het algemeen belang te dienen in plaats van de belangen van de superrijken. Dat vergt een cultuuromslag in de politiek. Aan alle kanten, ook links. Weet waar je op stemt op 22 november.

De inflatie over september is – volgens de eerste raming van het CBS – slechts 0,2 procent!! Fantastisch succes van het ECB beleid toch?. Het ongelooflijke nieuws kan je hier zelf nalezen. Maar hier klopt helaas geen biet van.

De snelle raming van het CBS

Bij de snelle raming was de inflatie in september 0,2 procent, meldt het CBS. Deze snelle raming is berekend op basis van nog onvolledige brongegevens. In augustus waren consumentengoederen en -diensten 3,0 procent duurder dan een jaar eerder. De inflatie wordt elke maand gemeten als de ontwikkeling van de consumentenprijsindex (CPI) ten opzichte van dezelfde maand in het voorgaande jaar.

De CPI geeft daarnaast ook inzicht in de prijsontwikkeling ten opzichte van een maand eerder. Volgens de snelle raming daalden de prijzen voor consumenten in september 2023 met 0,4 procent ten opzichte van augustus 2023. De definitieve cijfers van de CPI over september worden op 10 oktober gepubliceerd.

Inflatie per productgroep

Bij de snelle raming maakt het CBS naast het inflatiecijfer ook de prijsontwikkeling van een aantal productgroepen bekend. Deze productgroepen zijn samentellingen van bestedingscategorieën op een bepaald thema, zoals alle diensten. Op 10 oktober wordt van alle categorieën in de CPI de prijsontwikkeling gepubliceerd.

Uit die berekeningen voor september zou blijken dat de prijzen voor energie (benzine, diesel, gas en elektriciteit) in totaal met bijna 40 procent gedaald zouden zijn. Herkenbaar? Voor geen enkele Nederlander vermoed ik.

Grote invloed prijsontwikkeling energie op inflatie?

Het CBS stelt in het persbericht van 29 september; “De prijsontwikkeling van energie heeft al geruime tijd een grote invloed op het verloop van de inflatie. Dit komt met name door de hoge prijzen vorig jaar. In de tweede helft van 2022 namen de energieprijzen in de CPI fors toe. Mede daardoor werd er in die periode een hele hoge inflatie gemeten. De prijzen van energie in de CPI zijn nu een stuk lager dan in 2022. Omdat de inflatie wordt gemeten als de ontwikkeling van de prijzen ten opzichte van dezelfde maand in het voorgaande jaar, valt de inflatie nu lager uit.”

Einde citaat.

Datzelfde CBS beweert het tegenovergestelde over de energieprijzen in een artikel van 20 juli dit jaar. Daarin staat het volgende te lezen: ”Met de prijzen van juni 2023 gemeten ligt de energierekening 630 euro hoger dan een jaar eerder in juni 2022. De prijsstijgingen kwamen vooral door hogere belastingen.”

Einde citaat.

In juli dit jaar beweert het CBS dus dat de prijzen van energie een stuk hoger liggen dan in juni 2022 (630 euro per huishouden) om dan in september dit jaar het tegenovergestelde te beweren; de prijzen zijn nu een stuk lager.

Bekijk onderstaande tabel van het CBS uit juli dit jaar maar eens; vanaf januari 2023 zie je gemiddelde energiekosten per huishouden, per maand die 40 procent hoger liggen dan in 2022. En in september wordt het tegenovergestelde beweerd; 40 procent lagere energiekosten dit jaar. Beste CBS: hier is geen touw meer aan vast te knopen!

RABObank was de eerste die aan de bel trok

Analisten van de Rabobank voorspelden op 31 augustus dit jaar al dat de nieuwe CBS inflatieberekening voor september op ca. 0,8 procent uit zou komen. Maar het CBS maakt het zelf nog veel bonter: 0,2 procent! Volgens dezelfde Rabo analyse zou de inflatie voor september rond de 9,2 procent moeten liggen en dus geen 0,2 procent.

Het officiële CBS inflatiecijfer van september maskeert daarmee de daadwerkelijke inflatie die de gemiddelde Nederlander nog steeds zal ervaren. Zeker na de heftige stijgingen van brandstofprijzen aan de pomp tweede helft september.

Als de feitelijke inflatie rond de 46 keer zo hoog ligt (Rabo calculaties voor september) dan de door het CBS gerapporteerde cijfer, dan hebben we te maken met een extreem voorbeeld van desinformatie vanuit een belangrijke overheidsbron.

Desinformatie, misinformatie en fake news kunnen tot foute beslissingen leiden. Foute financiële beslissingen in dit geval. Immers, bij een inflatie van 0,2 procent gaat iedereen weer lekker sparen om tussen de 1,25 en 2 procent rente te ontvangen. Maar als de feitelijke inflatie rond de 9 procent  (Rabo calculatie voor september) zou liggen, ga je als de duvel edelmetalen aankopen!

Wie draait er straks weer op voor de schade die voortvloeit uit deze desinformatie? Juist, de Nederlandse burger. Een overheid die andermaal niet meer te vertrouwen is. Wat moet er veel puin geruimd worden door een nieuw kabinet. Bijna onvoorstelbaar.